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【NO34】案例研究疫情期间房屋租金减免那些事
发布人: 和记娱h88 来源: 和记娱乐官方网登录注册 发布时间: 2020-06-14 10:13


  疫情期间,万达集团为广场商户减免租金和物业费超40亿元,此后多家购物中心宣布减免租金,多地也出台缓解中小企业生产经营困难的政策措施,鼓励对中小微租户减免租金。但经营性用房和家庭居住用房毕竟有别,那么,疫情期间,承租人以疫情为由可以要求房东减免租金吗?本期推送聚焦疫情下房屋租金能否减免的问题,整理既往相关裁判规则和实务观点,供读者参考。

  6.鼓励地方出台相关财政扶持政策。充分发挥本级中小企业发展专项资金的作用,有条件的地方可以设立专项纾困资金,加大对受疫情影响严重中小企业的支持。鼓励各地结合本地中小企业受疫情影响实际情况,依法依规减免税款和行政事业性收费,推动出台减免物业租金、阶段性缓缴或适当返还社会保险费、延期缴纳税款、降低生产要素成本、加大企业职工技能培训补贴和稳岗励等财政支持政策,切实减轻中小企业成本负担。已出台相关政策的地区,要加强部门协调,推动尽快落地见效。

  16.发挥中小企业公共服务平台作用。充分发挥国家和省级中小企业公共服务示范平台以及各地中小企业公共服务平台网络作用,为中小企业提供优质高效的线上服务。引导各地中小企业公共服务平台网络通过开设专栏等形式及时梳理各项惠企支持政策,开展中小企业疫情防控支持政策咨询解读等专项服务。鼓励国家和省级小型微型企业创业创新示范、享受过财政支持政策的创新创业特色载体等在疫情期间适当减免或延期收取中小企业的租金、物业管理和其他费用,支持企业创新发展。

  ——《工业和信息化部关于应对新型冠状病毒肺炎疫情帮助中小企业复工复产共渡有关工作的通知》(工信明电〔2020〕14号 )

  当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了健康,也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有的除外。

  ——全国常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟2020年2月10日答记者问(摘自《企业因疫情不能正常履行合同怎么办?全国常委会法工委发言人臧铁伟说法律有相应》,来源:中国网,发布日期:2020年2月10日)

  1.房屋租赁合同履行中因“”疫情所产生的租金争议,可适用情势变更原则减免相应租金——合肥东方室内装饰集团家庭装饰工程部诉合肥市三河亚美大酒店房屋租赁合同纠纷案

  案例要旨:房屋租赁合同履行过程中发生的“”疫情系双方当事人订立合同时均无法预见的,不属于通常意义上的商业风险,双方对因“”所产生的损失均不具有,可适用情势变更原则重新分配双方的利益和风险,减免相应租金。

  2.承租人应部门防治“”的要求而停业,根据公平原则,停业期间的房租应免除——上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案

  案例要旨:我国2003年发生的“”疫情众所周知,疫情期间娱乐行业响应部门防治“”的要求而停业也是公知的事实,根据公平原则,从事娱乐行业的承租人在“停业期间的租金应免除。

  3.因“”停业而要求免除租金,“”后出租人未追索租赁费,双方仍继续履行合同,可认定减免租赁费成立——王文潮与新昌县兴茂饮食服务有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

  案例要旨:承租人依据当地文化主管部门的,“”期间停止营业,其要求免除此期间的租金是合理的,结合“”后承租人均按期履行给付租金义务,双方仍继续履行合同,出租人也未立即追索“”期间租赁款等情况,认定出租人同意减免租赁费用符合情理。

  4.出租人相关会议纪要明确免收“”期间相应租金的,出租人应自觉履行免租承诺——厦门海沧投资区管理委员会与厦门七彩谷实业有限公司土地租赁合同纠纷案

  案例要旨:期间,市关于野生动物救护有关问题形成会议纪要,会议要求土地出租人免收野生动物旅游园区相应土地租金。出租人参加了会议,该会议形成的纪要,出租人应自觉履行。

  5.发生猪瘟疫情未及时通知出租人解除合同所致的空栏期租金损失,依公平原则由双方共同承担——阚文军、汪立华租赁合同纠纷上诉案

  案例要旨:因养殖当地发生非洲猪瘟疫情,此客观情况的发生致使猪场租赁合同难以继续履行,猪瘟疫情属不可抗力,承租人应当及时通知出租人解除合同避免损失的扩大,未及时通知的,后期猪圈空置导致的租金损失,依公平原则由双方各自负担一半。

  6.“”仅对部分经营活动造成影响,不足以导致合同根本无法履行的,不能据此认定合同解除系不可抗力原因所致,但其违约责任可适当减轻——大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷再审案

  案例要旨:因“”疫情只是对承租人的部分经营活动造成影响,尚不足以导致双方租赁合同“直接”或“根本”不能履行,因此不能据此认定双方合同的解除系不可抗力的原因所致。承租人没有按照合同约定期限支付租金,行为构成违约,应承担违约责任,但考虑“”疫情的影响,其违约金的数额应适当减少给付。

  民法总则第一百八十条,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有的,依照其。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如果“疫情发生”就是免责事由,那么上述问题就迎刃而解了。

  但“疫情发生”是当然的免责事由吗?并非如此。因房屋租赁合同签订后出租人已经交付房屋,其履行了房屋交付义务,因此,作为承租人的合同义务是支付租金,而当今处于支付手段多样化的信息时代,转账方式极为便利,疫情不足以构成承租人不缴纳租金的事由。承租人仅以“疫情发生”作为无法履行合同义务的事由,显然不能成立。

  但并非是说“疫情发生”不影响合同的履行,真正影响合同履行的是在“疫情发生”后国家及地方为防治疫情蔓延所采取的行政管控政策及措施。因此,出租人或承租人如果以此作为免责事由,应当说明自己合同不继续履行系受上述政策或措施的作用所致。在清楚真正的触发免责事由的原因后,对于上述问题的解答就清晰了。

  对承租房屋用于个人或家庭居住的,承租人因疫情被隔离或被行政机关严格管制无法回到承租房屋的,如要求继续履行双方租赁合同的,可以向出租人协商,按照公平原则,减免承租人部分租金,确定从疫情开始至今已发生的租金,并对可预计期间内的租金标准及租金支付时间进行协商;如承租人要求解除合同的,应及时向出租人发出解除通知,并将解除事由的依据向出租人说明并提供相应佐证。出租人对于承租人存在上述情状的,不得要求承租人支付违约金。承租人由于疫情原因长期无法使用房屋,致使租赁合同目的无法实现,出租人要求解除合同的,可向承租人发出解除通知。但如果承租人在租赁房屋内留有个人物品,出租人应在承租人同意并做好物品保全及保存的情况下,进屋的收回;如果承租人不同意出租人收回房屋,出租人通过诉讼途径解决,避免新的纠纷产生。

  对于承租房屋为经营性房屋的情形,则是另一种处理方式。因该类房屋承租人投入大量装修、改建等费用,且承租主体多为公司以及租赁周期较长的特点,对该类租赁合同的解除应持谨慎态度。对于承租房屋因疫情导致严格管控无法正常使用的,承租人有权要求减免严格管控期间的部分租金;因的行政命令导致承租人无法正常开工,承租人亦可要求减免部分租金。此外,如承租房屋因疫情导致严格管控无法正常使用的,承租人或出租人提出解除租赁合同的,双方可依据房屋租赁期间、剩余租期等情况对于房屋装修改建等损失,适用公平原则分配责任。

  应当说明,对于因疫情发生前就已存在承租人欠交租金等情况,或疫情发生后才签订的房屋租赁合同,不适用有关本次疫情的免责事由。

  为了让小微企业持续发展,已有多地出台了相关政策。例如,市2月5日出台了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续发展的若干措施》,其中也对“减免中小微企业房租”作出。

  出租人与承租人在承租房屋期间了疫情,应当多协商,多沟通。疫情当前,双方应当通过协商让出租人损失降到最低,让租客住有所居,也为创造更好的营商共同努力。

  (摘自:市西城区徐澜涛:《当租赁合同遇上疫情该怎么办》,来源:法制日报守法普法,发布日期:2020-02-12)

  2.判断新型肺炎疫情影响下承租方能否获得利益的弥补或责任的减免,要看本次疫情的发展是否改变了原有的合同基础,是否导致了继续履行合同发生明显不公、履行不能

  在现有立法框架和司法实践中,判断新型肺炎疫情影响下是否能够对房屋租赁合同进行调整或解除,承租方在法律上能否获得利益的弥补或责任的减免,归根结底,要看本次疫情的发展是否改变了原有的合同基础,是否导致了继续履行合同发生明显不公、履行不能。如前文所述,我们认为援引不可抗力的目的在于免责,援引情势变更或公平原则的目的在于重新谈判或调整。在当前情势变更与不可抗力并行的二元规范模式下,立法者追求的制度上泾渭分明并未在实践中产生同样的效果。对于新型肺炎疫情下房屋租赁合同履行问题,不应简单关注疫情是不可抗力,还是情势变更,而是着眼于合同基础的变化和合同目的的实现。而在民事审判实践中,要着眼于“公平”的价值追求和“均衡”利益的矫正。基于此,我们提出如下见解,以供大家参考:

  疫情导致房屋所在区域依法被,造成房屋的使用功能受限,比如武汉封城,或者明令开业的区域或场所,如电影院、KTV、体育馆、健身房等聚集型活动业态,直接导致租赁房屋使用的功能严重降低,或房屋不能正常利用,此行为影响了租客的利益,可援引公平原则、情势变更或不可抗力,要求相应减免部分租金,甚至解除合同。

  对非、的区域,或者非、的行业,并不因疫情影响合同的履行的,合同应继续按约定履行,当事人主张调整合同或免除责任。如商业广场的服装店、餐馆、图书室等业态,并未明令开业,要求减租;或虽处于疫情区域内,但并未影响合同履行,比如未受影响的住宅、厂房、仓库,则不应减免租金。

  何为直接影响?直接影响,是区别间接影响而言的,比如KTV被明令开业,此为直接影响;如KTV旁边的餐厅因KTV被停业,而营业收入锐减,对餐厅而言为间接影响。如为直接影响,则可对合同进行相应调整或免责,如为间接影响,在当前的司法实践中,则很难计入可调整或免责的范围。

  在当前时下,共度时艰,以和为贵,不仅是标准,也是善良淳朴的中华民族的优良传统。依据《民法总则》第八条关于“公序良俗”,疫情影响下的房屋租金调整不仅仅是法律问题,也是公序良俗的要求,是社会关系和谐稳定的问题,情法交融,彼此相通。

  (摘自:蒋修贤、杨超男:《新型肺炎疫情下房屋租金调整的法律分析》, 广州仲裁委员会微信号,发布时间:2020-02-06)

  第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求变更或者解除合同的,应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

  第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

  第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

  4.《市人民办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》(京政办发〔2020〕7号)

  2.减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动,按照要求营业或依照防疫关闭停业且不裁员、少裁员的,免收2月份房租;承租用于办公用房的,给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业,由市区给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业、文化产业园、视听园区等各类载体,优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。(责任单位:市国资委、市财政局、市住房城乡建设委、市经济和信息化局、市科委、市委宣传部、市文化和旅游局、市电视局、市体育局、中关村管委会、市文资中心、经济技术开发区管委会、各区)

  5.《江苏省人民办公厅印发关于支持中小企业缓解新型冠状病毒肺炎疫情影响保持平稳健康发展政策措施的通知》(苏政办发〔2020〕5号)

  3.降低企业房租成本。疫情期间,对承租国有资产类经营用房的中小企业免收2月份租金,减半收取3-4月份租金;鼓励各类园区、小微企业双创、科技企业孵化器等载体带头减免承租的中小微企业房租,各地可结合实际确定减免期限或金额,对带头减免租金的载体优先给予政策支持和适度财政补贴。鼓励社会资本建设的大型商务楼宇、商场等经营用房对承租的中小企业、商户减免租金,各地对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。(责任单位:省国资委、省科技厅、省工业和信息化厅、省财政厅、省商务厅,各设区市人民)

  6.《最高关于在防治传染性型肺炎期间依法做民法院相关审判、执行工作的通知》(法[2003]72号,2003年6月11日生效,已失效)

  第 由于“”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因及有关部门为防治“”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的妥善处理。

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